Газета «Ведомости»  опубликовала заметку в разделе «комментарии» следующего содержания: государство ежегодно теряет миллиарды рублей из-за того, что при сдаче квартир в аренду не оформляются никакие документы и, следовательно, не платятся налоги. По данным газеты, рынок аренды  квартир на 80% серый.

Предлагаю разобраться в этой проблеме с точки зрения права и ответить на следующие вопросы:
при каких условиях должны регистрироваться договоры аренды? Какой процент от доходов от сдачи квартиры в аренду должно уплатить лицо государству?

Уже в первом вопросе не все ясно.
Согласно ГК РФ, если одно физическое лицо сдает квартиру другому физическому лицу, заключается договор найма, который не регистрируется. В этом-то и заключается проблема для налоговых органов. Государство сейчас может контролировать только то, что как-то регистрируется. В отношении договора найма полагаются на добросовестность граждан. Если же квартиру снимает юридическое лицо, то заключается договор аренды.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса (ГК РФ), договор аренды составляется в письменной форме в двух случаях:
если имущество сдается физическому лицу на срок более года; если имущество сдается юридическому лицу (независимо от срока).

Однако далее указывается, что договор аренды недвижимого имущества (в том числе квартиры) подлежит государственной регистрации. Получается, что когда квартира сдается в аренду, договор должен быть заключен в письменной форме независимо от срока и обязательно зарегистрирован. Почему «независимо от срока»? Устный договор зарегистрировать не представляется возможным.

Таким образом, если бы требования ГК РФ относительно регистрации договоров аренды выполнялись, государству было бы гораздо легче заставлять собственников квартир платить налог с доходов от сдачи в аренду. Тем не менее, лишь небольшое количество договоров регистрируется, да и то, если только одной из сторон является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Теперь давайте ответим на вопрос, а сколько лицо должно было уплатить государству с доходов от сдачи квартиры в аренду? Здесь следует рассказать о споре, который длится уже много лет. Законодательно его не разрешили, просто пришли к некоему соглашению.

Проблема заключается в том, является ли сдача квартиры в аренду предпринимательской деятельностью? От ответа на этот вопрос зависит многое: во-первых, ставка налогообложения доходов. Во-вторых, и это куда более серьезно, - Уголовный кодекс (УК РФ) устанавливает ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации. Получается, что если сдача квартиры в аренду признается предпринимательской деятельностью, то десятки тысяч лиц совершили преступление, поскольку сдают свою квартиру в аренду без всякой регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Однако не все так плохо. Минфин России, ФНС, Верховный Суд, арбитражные суды к 2005 году пришли к выводу, что сдача физическим лицом своей квартиры в аренду, не является предпринимательской деятельность. Вообще, согласно ст.2 ГК РФ предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, работ, услуг лицами, зарегистрированными соответствующим образом. По мнению Минфина, ФНС, судов, сдача имущества в аренду – это фактически использование собственником этого имущества своего законного права на распоряжение этим имуществом. Здесь нет элемента экономической деятельности, который является важной составляющей предпринимательской деятельности.

Следовательно, физическое лицо, сдающее свою квартиру в аренду, не обязано регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку сдача в аренду – это не предпринимательская деятельность. Но обязанности уплачивать налог с полученных доходов никто не отменял. Арендодатель должен заплатить государству 13% от полученного дохода (НДФЛ).

Однако есть и другой вариант развития событий. Представим, что лицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя и после этого начало сдавать свою квартиру в аренду. При этом предприниматель находится на УСН со ставкой 6%. Вопрос: какой процент с доходов от сдачи в аренду квартиры он платит государству – 13% НДФЛ или 6% по УСН? Разница, как мы видим, существенная – более чем в два раза.

Сейчас практика стала складываться следующим образом. Если в свидетельстве о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя указан такой вид деятельности, как сдача недвижимого имущества в аренду, то тогда сдача квартиры в аренду подпадает под УСН и платится 6%. Если же такой вид предпринимательской деятельности не указан в свидетельстве, то лицо должно уплатить обычные 13%. Вывод: если ж Вы уже являетесь индивидуальным предпринимателем, то включите в перечень видов своей деятельности сдачу недвижимого имущества в аренду. Тогда будете платить налогов с этих доходов в 2 раза меньше.

В заметке в «Ведомостях» был затронут еще один интересный вопрос. Руководитель ФНС предлагает соседям докладывать в органы о том, что в соседней квартире часто меняются жильцы, то есть квартира сдается. На это могу сказать одно: не надо бы нам возвращаться в далекое время, когда боялись, что соседи «настучат кому не надо» о новой машине, о смене жильцов, о разговорах за столом на кухне…